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青島商業(yè)地產(chǎn)冰火兩重天 甲級辦公樓空置率推高
發(fā)布時間：
2024-04-09 08:52
近日,仲量聯(lián)行發(fā)布《2018年青島房地產(chǎn)市場回顧及2019年展望》,對島城商業(yè)地產(chǎn)做了詳細分析,甲級辦公樓市場和工業(yè)物流地產(chǎn)市場熱度明顯不一。
甲級辦公樓空置率推高
數(shù)據(jù)顯示,2018年全年青島辦公市場共錄得36萬平方米新增供應(yīng),推高全市存量至443萬平方米。而甲級辦公樓是頂級的辦公場所,對高標(biāo)準(zhǔn)企業(yè)有著很強的吸引力。2018年甲級辦公市場也迎來了自2012年以來第二個供應(yīng)高峰,共有13萬平方米的新增供應(yīng)進入市場。供應(yīng)高峰推高甲級辦公市場空置率達38.0%,同比上漲12.6個百分點,遠高于整體市場2.7個百分點的增幅。
空置率上漲帶來的下行壓力以及年末租賃淡季的影響,使得2018年四季度甲級辦公樓平均租金出現(xiàn)小幅波動,排除新項目影響后同比下降0.8%,達129元/平方米/月。但該市場內(nèi)部出現(xiàn)明顯分化,入駐率較高的自持型物業(yè)租金表現(xiàn)穩(wěn)中有升,而散售型物業(yè)及新交付項目本季度均提出了不同程度的租金優(yōu)惠。甲級辦公樓市場平均租金的下探以及可租賃面積的增加在一定程度上刺激了租戶對辦公樓的升級需求,從周邊乙級辦公樓搬入甲級辦公樓的租賃活動明顯增多,約占全年市場租賃需求量的39%,遠高于2017年的13%。
工業(yè)物流地產(chǎn)租金快速上漲
相比而言,工業(yè)物流地產(chǎn)則熱度更高。據(jù)了解,青島的工業(yè)物流地產(chǎn)市場主要集中于空港、前灣港和膠州三地。受益于核心的區(qū)位優(yōu)勢和完善的交通網(wǎng)絡(luò),實體商超及醫(yī)藥制造業(yè)中的城市配送業(yè)務(wù)對空港區(qū)域的高標(biāo)準(zhǔn)倉庫需求量逐年遞增；大型電子商務(wù)企業(yè)及制造業(yè)的大宗物資倉儲需求在膠州及前灣港區(qū)域持續(xù)活躍。
數(shù)據(jù)顯示,2018年全年青島高標(biāo)準(zhǔn)非保稅物流倉儲市場共錄得20.1萬平方米的新增供應(yīng),已連續(xù)第三年供應(yīng)高企,推高全市存量至127萬平方米。截至2018年第四季度,全市高標(biāo)準(zhǔn)非保稅物流倉儲市場空置率同比下降10.6個百分點達7.1%,表現(xiàn)出“一庫難求”的市場形勢。而強勁需求推動市場租金快速上漲。全市高標(biāo)準(zhǔn)非保稅物流倉儲市場租金在強勁需求的帶動下表現(xiàn)搶眼,截至2018年第四季度同比上漲6.9%,達0.73元/平方米/天。
零售地產(chǎn)新增供應(yīng)郊區(qū)發(fā)力
零售地產(chǎn)方面,2018年郊區(qū)商業(yè)持續(xù)發(fā)力。2018年全年青島零售地產(chǎn)市場共錄得42萬平方米新增供應(yīng),其中郊區(qū)占比達到近80%。市區(qū)商業(yè)近幾年新增供應(yīng)有限,主要以小體量的裙樓商業(yè)為主。郊區(qū)商業(yè)則持續(xù)發(fā)力,以較高開業(yè)率成為青島零售地產(chǎn)的焦點。
但不得不提的是,市區(qū)商業(yè)租金表現(xiàn)優(yōu)于整體平均水平。本季度全市同質(zhì)比較租金水平同比上漲0.2%,達257元/平方米/月。整體市場空置率為10.8%,同比上漲0.5%。市區(qū)商業(yè)空置率的漲幅遠高于整體商業(yè)水平,為1.7個百分點,但是其租金水平的漲幅同樣高于整體商業(yè)水平。說明市區(qū)商業(yè)進入深度調(diào)整期后,雖然結(jié)構(gòu)分化使得部分零售項目不斷流失商戶,但核心商圈的優(yōu)質(zhì)零售項目仍有較強的租金增長動力。
對于零售地產(chǎn)的發(fā)展方向,仲量聯(lián)行青島分公司董事總經(jīng)理白路表示,未來青島零售地產(chǎn)的新增供應(yīng)仍將以郊區(qū)商業(yè)為主,預(yù)計到2023年郊區(qū)商業(yè)的存量占比將由現(xiàn)在的30%上升到接近40%。
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