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撿漏青島樓市 看看主城那些"明明是改善"卻賣剛需價的片區
發布時間：
2024-04-09 08:52
置業者有多少不同，與其相配的置業板塊就有多少個類型。就拿青島來說，各個板塊因自身規劃建設進度、距中心城區距離的遠近、交通情況的好壞、生活配套豐富與否、大鱷駐扎多少等各方面的因素，造成樓市發展情況也各有不同。
久而久之，人們自然而然地將其分成剛需、改善、豪宅、投資等多個板塊。尤其是換算成具體房價之后，被人們約定俗成地分為三六九等。不過，在青島主城區有著這樣幾個板塊，明明天生帶著主城光環，卻正值“新城建設中”或者“老城區改造中”的特殊時期，因此房價并不高，絕對可稱之為剛需們不能錯過的“潛力股”。
【老四方】
成熟老城區——“夾雜”星星點點的剛需盤
均價：“萬元線”上下
自從老四方和市北合并之后，老城區的改造進展就進入了快車道。不過說起舊城改造，老四方算是“大動干戈”，曾經的那片煙霧繚繞、機器轟鳴的工業區不見了，取而代之的一棟棟高樓。可這一變化進程也有輕重緩急，以新都心片區為例，這片老城區早在三年前率先完成了舊村改造和老企業搬遷，騰挪出的大片地塊供開發商進駐，目前已經建起住宅區，形成集群效應。尤其是進入2015年末，以麥凱樂為中心的新都心商圈正式浮出水面，讓這個片區的房價攀升至12500-15000元/㎡，一躍成為了“正兒八經”的改善片區。
濱海新區新盤林立
而濱海新區為主的老四方西部片區卻因老企業比較集中，改造速度不一，目前暫未形成特別明顯的區域合力，還屬于老城區成長為新城的過渡階段。因此房價也相對比較劃算，大多數新房都在萬元線左右，還處于“價值洼地”。比如位于金華路56號、60號的金域府邸前身就是瑞普電氣廠搬遷改造地塊，改造之后建成8棟住宅樓、1棟商業樓，靠著人民路商圈，生活配套齊全，但新房均價僅10500元/㎡，與李滄區基本持平；與之相毗鄰的秀蘭喜悅都項目，與之情況類似，定價還不及金域府邸，尚不足萬元/㎡。
杭州路西側國棉廠的改造也是成批次、分步驟的進行著，國棉一廠改造之后聯城海岸錦城率先成為新板塊的“探路者”，隨后海岸馨園的建成給這個片區加強了現代感，今年國棉二廠的地塊改造速度也加快了。變身之后的現代化住宅區中海藍庭讓這個板塊的建筑更加多元化：高層均價僅9900元/㎡，多層均價11800元/㎡。國棉一廠的剩余地塊建成的華融藍海洋望海雖然也是高層，但是均價11000元/㎡，比區域內其他新盤價格稍微高點，但也在剛需購房者的可接受范圍之內。
【濱海大道兩側】
嶗山富人區的旮旯——“藏”著剛需盤
均價：9900-10500元/㎡
俗話說，“千難萬難，不離嶗山”。青島嶗山有著優美的環境、寬闊的馬路、安靜的氛圍，無論是開發商還是置業者都十分看好嶗山這塊風水寶地，不到20年的時間，嶗山區房價翻翻上漲，成了名副其實的富人居住區，東海東路、香港東路上隨處都是上千萬元的大別墅。聽到這里，不少年輕的剛需置業者肯定打算放棄“置業嶗山”了，但其實在嶗山區395.8平方公里的陸域面積上，還有不少剛需盤。
濱海大道還是“價值洼地”
順著香港東路往東走，沿線不少美麗的多層、洋房，房價高得讓人咋舌，但是繼續往東走，濱海大道、株洲路一帶則是亟待開發的處女地。中聯依山伴城就是位于嶗山“深處”的“剛需新盤”，靠近松嶺路青島國際高爾夫俱樂部，雖然貴為嶗山區的一份子，但項目開盤價十分給力，起價8888元/㎡，目前一期現余少量房源可售，新聞網團購惠后均價10200元/㎡。據悉，中聯依山伴城是規劃百萬平方米的超級大盤，除了一期之外，日后還將陸續推出其他幾期的產品，為剛需置業者提供源源不斷的房源，想要置業嶗山可以重點關注。
位于嶗山區九水東路、又與李滄區交接的龍澤書苑也是一處不可多得的親民樓盤。項目位于濱海大道旁，近鄰百果山世園會，環境優美、交通方便。更值得一提的是，龍澤書苑現房銷售，為建筑面積90—120平的套二套三單位，均價9900元/平—12900元/平。現有團購優惠，1萬可享96折優惠。目前項目還推出一套88平房源僅79萬元/套就能到手。
【東李】
為搶客不得不“壓低”身價——剛剛晉級改善板塊又被“降”為“剛需片兒”
均價：9500元/㎡
“老青島”們都知道，東李以前就是片舊村，荒山野嶺的，當地人還操著一口濃重的李村話，連城鄉結合部都算不上而是真正的農村地兒。
世園會的大規劃給了東李村史無前例的發展契機，沒幾年時間，舊村就成了洋氣的生態宜居商住區，大鱷的住宅名氣叫的響，讓東李開始在高端住宅市場火了起來，大批改善型置業者涌入后，房價也漲了，讓東李成為了“改善置業者才住得起的板塊”。根據專業機構的數據統計，截止到今年3月整個東李板塊新房銷售均價為12000元/㎡。
不過同樣也是2015年，這個曾經一度被封為“李滄區最貴的板塊”卻因為房企們的“價格戰”而被“降價”了，這讓剛需們“喜大普奔”。自從去年年末，東李板塊新盤、大盤頻頻問世。經過了半年的策劃準備，開發商們從今年下半年開始陸續推盤上市了。一時間，東李板塊上就涌現出了和達璟城、萬科生態城二期、卓越皇后道、海爾博悅蘭庭、新城香溢紫郡等五家樓盤，各大新盤都把售樓處擺在了金水路上，于是一場不可避免的“價格戰”打響了。“搶客”的壓力讓開發商們倍感焦慮，競爭越激烈，價格壓得越低，不過這場沒有硝煙的戰爭對廣大置業者來說卻是絕好的消息。
“動作最快”的和達璟城最早釋放出7999元/㎡的起價，憋了許久的海爾博悅蘭庭也松口喊出8070元/㎡起價，萬科生態城二期不甘示弱，近日放出起價7999元/㎡……超低的價格給人一種重回2010年的感覺。不僅起價低，均價也不高，基本上在9000-10000元/㎡之間。比如，新城香溢紫郡高層均價在8400-8500元/平之間，洋房13000-15000元/平之間；萬科生態城二期全部為精裝修產品，價格87萬元/套起，均價10000元/平；海爾博悅蘭庭戶型80-128平套二套三，均價9500元/平；卓越皇后道起價7890元/㎡，認籌金2萬抵98折；世園旁和達璟城75-115㎡山水房均9500元/㎡，特定房源總68萬/套起……都是誠意滿滿的剛需價。
曾經高高在上的改善板塊放下身價，帥氣的轉身，用實惠的價格贏得了剛需們的青睞。價格低了，東李良好居住環境也被凸顯出來，隨著新一批的剛需的入駐，東李人氣增加、商圈擴容，儼然有了成長為新興“富人區”的潛質。
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