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西海岸商業辦公新格局:愛"傍"綜合體 老膠南"翻牌"成為新CBD
發布時間：
2024-04-09 08:52
西海岸晉升國家第九大新區之后，全新的規劃藍圖躍然紙上，廣闊的前景和政策的利好吸引了大批的新市民的到來，經濟、金融、旅游、服務行業飛速發展，與此相關的商業辦公市場也日益興盛起來。
膠南或成西海岸第一大商務板塊 辦公市場仍是“價值洼地”
西海岸辦公市場是剛興起的朝陽產業，其發展主要集中在老黃島5大商務聚集區及1個老膠南政務版塊，名副其實的“5+1”格局。除了發展仍不均衡，寫字樓市場大批量的開發也讓整體市場的現狀“供大于求”。戴德梁行最新數據顯示，西海岸新區近5年總體供應量將近50萬平米，成交量僅為26萬平米左右；成交價格差異也較大，黃島區辦公樓的成交均價8700-11000元/㎡，而原膠南僅6500-8600元/㎡之間。充足的供應量也帶來不少“價格洼地”，在目前辦公類產品偏高的情況下，偏低的價格就是吸引企業入駐的“不二法門”。
相比老膠南來說，老黃島的發展歷史長、發展速度快，因此有著堅實的產業基礎、占據傳統的開發區核心地位也無可厚非，不過西海岸區政府搬遷至朝陽山CBD商務區之后，舊的辦公格局面臨轉變。戴德梁行青島公司總經理張春雨先生表示：“按未來三年潛在辦公物業供給量來看，膠南政務板塊將成西海岸第一大商務板塊，辦公市場總體向西、向南發展。同時，隨著各個產業功能區塊招商引資項目陸續落地，產業人口的導入將進一步促進西海岸整體辦公樓宇的持續發展。”
大企業搶灘+創客入駐 西海岸辦公將進入“小步快跑”階段
青島的歷史是從島城東岸開始的，而商業辦公最繁華的地方要屬香港中路前海一線摩天大樓集群，國內外大型企業以搶占香港中路辦公地點為榮，原因是最繁華商業區不僅會給員工一流的辦公環境，也會讓整個公司的檔次和定位大大提升。除此之外，青島延吉路CBD商務區也的建立分流了一部分企業，嶗山區金家嶺金融新區的建立又吸引了大批專業的金融類企業和機構入駐……商業辦公區可謂是多點開花。西海岸晉升為全國第九大國家新區之后，區域未來的規劃優勢大大提升，在東岸交通擁堵、辦公租金昂貴的情況下，越來越多的企業逐漸把目光轉移到西海岸，黃島的辦公氛圍也以“小步快跑”的姿態逐漸好轉起來。
西海岸辦公市場“小步快跑”
首先西海岸的大型特色產業園個數大大增加，中德生態產業園區、萬達東方影都、東方時尚中心……一些列以主力產業為主的產業園區的建立給片區的經濟發展注入最強的動力，而其他中小企業的加盟也讓片區的發展更加多元化。令人振奮的是，今年9月青島西海岸新區招商推介舉行之后，又有52個重點項目簽約西海岸，投資額過百億元項目10個，總投資超3000億元。
除了大項目搶灘之外，以創客項目為主的微小企業也把目光轉移之西海岸。2015年以來，青島市政府鼓勵年輕人爭當創客，而西海岸率先垂范，只要有足夠的創意就有機會加入創客聯盟，獲得創業基金和風險補貼。辦公氛圍的提升、交通條件的改善、低廉的租金、政策的扶持讓西海岸形成微小企業產業鏈條。青島某高校數字媒體專業大三學生小董曾經為畢業之后的去向發愁，但伴隨著越來越多的高精尖的多媒體產業落戶青島之后，小董的眉頭舒展開來了。“國家政策好、機遇好，很多打算北漂的同學都想留下來做創客，跟著靈山灣影視文化產業一起發展，以后的西海岸也會越來越好。”
辦公項目愛“傍”綜合體 與其他商業項目“共生共融”
區域的辦公氛圍好了，與其息息相關的商業格局也跟著受益。以前的辦公項目以單體為主，然而市場多層次的需要讓城市的商業格局發生了變化：“單打獨斗”的辦公樓不好過了，寫字間已經被更多的配套元素所影響，與商住及其他業態相融共生。
簡單來說就是辦公項目要么隨綜合體而生，要么依綜合體而建。占據開發區CBD最核心地段的中南金石廣場，雖然占地不大，規劃單體辦公項目也無可厚。但為滿足多層次化人群的不同需，項目規劃為商業綜合體，除了商務辦公外，還規劃星級酒店、LOFT精裝公寓、酒店式公寓等多業態。老膠南最近比較的火的夢時代廣場也是伴隨著城市綜合體應運而生，項避免了“單打獨斗”，還將建設一個購物中心、兩棟公寓和一個酒店，與海上嘉年華、永旺夢樂城一起構成了西海岸新區第三代商圈。
正是因為“城市綜合體”的出現，解決了寫字間需要大量的生活配套的問題，才讓寫字間與城市綜合體的關系越來越密切，依存度越來越高。可以預測的是，今后，這種建立在相互依存、相互助益關系上的多功能、高效率寫字間項目還會以更多靈活的形式出現。
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