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國土部緊急剎車土地市場交易 將重點(diǎn)監(jiān)控高價地
發(fā)布時間：
2024-04-09 08:52
近期土地市場交易旺盛、高價成交的情況，引發(fā)了國土資源部（以下簡稱“國土部”）開始進(jìn)行針對性監(jiān)測，北京市國土資源局（以下簡稱“北京市國土局”）也為此急拉“剎車”。
在國土部宣布對高價地進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)測的5天后，剛進(jìn)入競價第二天的“明星地塊”北京市來廣營土地儲備項(xiàng)目A2地塊（以下簡稱“來廣營A2地塊”）突然宣布暫停出讓。隨即，9月19日北京市國土局又突然宣布停止次日即將現(xiàn)場競價的石景山區(qū)蘋果園交通樞紐商務(wù)區(qū)F地塊（以下簡稱“石景山F地塊”）的掛牌交易活動。
這一切源于9月13日，國土部發(fā)文表示，要對土地交易市場進(jìn)行監(jiān)測，重點(diǎn)監(jiān)測土地溢價率過高、土地底價設(shè)定過高等情況，同時跟蹤拿地密集企業(yè)的開發(fā)節(jié)奏，杜絕囤地行為。
本報獲悉，面臨此種局面，北京市國土局被迫設(shè)置拍地限制。但由于來廣營A2地塊競拍第一天起拍價就超出預(yù)想，北京市國土局只能暫停該地塊出讓，并做出停止石景山F地塊掛牌拍賣的活動。
9月20日，北京市國土局新聞發(fā)言人欒鵬在接受本報記者采訪時表示：暫停這兩塊土地出讓是為了貫徹落實(shí)國土部關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的有關(guān)要求，穩(wěn)定市場預(yù)期，未來這兩個地塊還會擇機(jī)入市。
亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓指出，北京兩塊土地掛牌出讓停止與暫停，表明這兩塊土地報名的開發(fā)商都超過3家，暗示著房企搶地競爭激烈。停止和暫停的做法不僅不會抑制住地王的出現(xiàn)，反而會導(dǎo)致地王誕生，制造土地市場回暖的氛圍。
北京壓力
根據(jù)此前消息，在經(jīng)歷了大半年土地市場的冷清后，北京市開始密集推地，截至8月30日，北京市8月份共推出經(jīng)營性地塊27宗。至此北京市有望在9月份迎來年內(nèi)土地交易高峰，月內(nèi)土地出讓金有望達(dá)到200億元。
密集推地是北京市在地方財政壓力下不得不進(jìn)行的“自救”行為。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，北京市土地出讓金僅為144.88億元，創(chuàng)5年來新低。
然而在國土部發(fā)文監(jiān)測高價地的情況下，北京市國土局被迫設(shè)置拍地限制。9月20日，本報記者從北京市國土局獲悉，此前來廣營A2地塊已經(jīng)設(shè)置了競買價格“上限”（不能超過起拍價格的50%）。北京市國土局相關(guān)人士對記者表示，此舉主要是擔(dān)心該地塊價格過高而引起市場轟動。但由于競拍第一天起拍價已超出預(yù)想，北京市國土局只能暫停該地塊出讓。
而石景山F地塊目前尚未改變出讓規(guī)則，只是擇機(jī)而動。北京市土地整理儲備中心相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，“主要是因?yàn)?月20日這一天總共有5幅地塊入市，如果石景山F地塊入市，那么9月20日有可能會成為2012年土地出讓金最多的一天，引起市場轟動。”
事實(shí)上除了北京之外，據(jù)不完全統(tǒng)計，8月以來杭州、溫州、合肥、石家莊等多個城市均迎來集中推地潮，下半年全國的推地節(jié)奏明顯加快。房地產(chǎn)企業(yè)也頻頻高價拿地。9月，萬科以15.8億元競得廣東順德商住地塊，創(chuàng)造了當(dāng)?shù)赝恋爻鲎尶們r的紀(jì)錄；萬達(dá)集團(tuán)以11.5億元總價購入南寧地塊，成為今年的南寧新“地王”；中海地產(chǎn)更是表示下半年將用200億元進(jìn)行拿地。
種種情況最終促使國土部啟動對土地市場交易情況的監(jiān)測。“具體來說就是通過監(jiān)測熱門地塊，對預(yù)判成交價格創(chuàng)歷史總價新高、或單價最高，或溢價率超過50%的房地產(chǎn)用地(包括商服、住宅或商住綜合)，及時調(diào)整出讓方案，采用限房價、競地價或配建保障房、公共設(shè)施等辦法出讓土地。”國土部咨詢研究中心一位專家在接受本報記者采訪時表示。
而記者獲悉，9月17日，國土部就已經(jīng)詢問了北京市國土局關(guān)于9月土地成交概況以及來廣營A2地塊的情況，并向國務(wù)院辦公廳傳達(dá)了相關(guān)信息，具體包括地塊基本條件、報價競價情況、交易規(guī)則、預(yù)估樓面價格等。
“目前北京市國土局正在觀望中，正在等待國土部的態(tài)度，肯定不能擅自行動。”上述國土部咨詢中心專家認(rèn)為這次暫停出讓的真正原因是“來廣營A2地塊”正被國土部監(jiān)測中，所以北京市國土局只有等國土部態(tài)度“明朗化”后再掛牌出讓。
效仿“萬柳”
然而，國土部和北京市國土局的雙重限制并不能澆滅房地產(chǎn)企業(yè)的拿地?zé)崆?。?fù)雜的局面意味著來廣營A2地塊的爭奪將不再是一場簡單的“飆價”游戲。
來廣營A2地塊規(guī)劃建筑面積約11.9萬平方米，起始價12.84億元，折合起始樓面單價10772元，“這種地塊具有很強(qiáng)很穩(wěn)定的保值增值能力，并且開發(fā)難度不高，加上我們公司的重點(diǎn)將放在北京領(lǐng)域，所以對于這種地塊我們勢在必得。”參與競拍的某個知名民營上市房企相關(guān)人士在接受記者采訪時表示。
不過對于萬科集團(tuán)、金利置業(yè)集團(tuán)、龍湖地產(chǎn)等久經(jīng)“戰(zhàn)場”的房企來說，暫停出讓地塊只是土地競拍的一個“小插曲”，在記者多方采訪中，幾家房企相關(guān)人士均表示，等到土地再推出的時候他們還會繼續(xù)出手。
“暫停出讓反而會讓房企狠狠砸錢，因?yàn)橐粫和３鲎尫炊馕吨鹋膬r和預(yù)期價格并不低，這是一個熱門地塊，好地誰都不想放過，所以這兩個地塊暫停后價格肯定會大幅提升，所以房企肯定要調(diào)整各自的底價。”旭輝集團(tuán)股份有限公司土地投資發(fā)展經(jīng)理黃輝向記者分析。
“此前北京市海淀區(qū)萬柳地塊，也經(jīng)過了國土部和地方政府的雙重干涉，限制競價上限推遲競拍，但最終仍以26.3億元的總價被中赫集團(tuán)拿下，溢價率40%，去掉配建的回購房面積，該地塊樓面價高達(dá)4.02萬元/平方米，創(chuàng)下北京土地出讓歷史上的最高單價，成為名副其實(shí)的地王。此次來廣營A2地塊很有可能會重演萬柳地塊故事。”業(yè)內(nèi)專家表示。
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